
嘉定律师解答购房合同陷阱防范对策
嘉定律师解答购房合同陷阱防范对策:
买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。同时,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据的。
(二)合同主体不明的陷阱
合同主体认定不明,购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。
购房合同陷阱防范对策:
在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商推卸责任。
(三)开发商承诺的陷阱
“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
购房合同陷阱防范对策:
购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
(四)预先交纳的费用的陷阱
约定提前交纳部分费用。开发商是做商人的,而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。
购房合同陷阱防范对策:
购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
(五)卖方解除合同的陷阱
在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。” 这显然是不公平条款。
购房合同陷阱防范对策:
依据《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
(六)处理结果不明确的陷阱
很多合同中常可以看到这样的条款,“应于XX日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“XX日前如何如何”后该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。
购房合同陷阱防范对策:
购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,做到越详细越好。
买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。同时,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据的。
(二)合同主体不明的陷阱
合同主体认定不明,购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。
购房合同陷阱防范对策:
在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商推卸责任。
(三)开发商承诺的陷阱
“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
购房合同陷阱防范对策:
购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
(四)预先交纳的费用的陷阱
约定提前交纳部分费用。开发商是做商人的,而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。
购房合同陷阱防范对策:
购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
(五)卖方解除合同的陷阱
在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。” 这显然是不公平条款。
购房合同陷阱防范对策:
依据《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
(六)处理结果不明确的陷阱
很多合同中常可以看到这样的条款,“应于XX日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“XX日前如何如何”后该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。
购房合同陷阱防范对策:
购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,做到越详细越好。
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